降息，是2025第四季以及2026的重點，而降息對建商絕對是利多，因為買房更容易了。建商股也在降息主導股市的2025年下半年漲了20~40%不等。川普政府也考慮宣布美國進入全國住房緊急狀態（National Housing Emergency），好擴張政府的行政權來讓人民買房更容易，明年要期中選舉，川普想端出更多牛肉。
那對哪間建商最有利呢？各建商有什麼差異？這就是這篇報告想討論的。這篇報告會先談論美國建商的基本架構，再談論美國住房市場的現況，最後再針對未來各種情境來分析，看在哪種狀況下佈局哪個建商好。然後，這篇文章針對的是蓋住宅的建商，不是蓋商辦的建商。
建商的生意很單純：買地 -> 蓋房子 -> 賣房子，就這樣。房子賣越多、平均每棟房子的成交單價越高，業績就越好。美國一棟新房的售價大約可拆解為四塊：25%人工、25%土地、25%建材、25%利潤。
「建材」又以木材為主…
Table of Contents
美國人喜歡住獨棟建築，木材是建築的重要成本
因為美國地大。
台灣大多數人都住公寓或大樓，少部份人住獨棟建築，美國不是。依據美國人口普查局的網站，2024年時美國獨棟房屋佔65~70%，剩下才是公寓和大樓。
美國房子主要用木頭，木材占房屋總成本的6.5%~8%。前面提過，建材成本佔新屋售價的25%，而木材就佔總成本的6.5%~8%….，光木材成本就佔整個建材成本的三分之一。所以跟木材有關的事件都會影響建商股價。
像2025年上半年就有兩大事件拉高了木材成本，重擊了建商股。讓他們上半年紛紛跌掉了2~30%。
一個是加州森林大火。加州森林供應全美木材的10%，這把火直接拉高了木材成本、延緩了木材供應；
再來是川普調高了加拿大進口美國的木材關稅，從原本的14.5%再加25%，提高到將近40%。
但大火同時也是建商股的機會，一來是大火燒毀了很多房子，需要重建；二來火災總會撲滅、木材短缺的問題總會解決。所以如果未來又有森林大火導致建商股下跌，那可能是建商股的機會喔！
賣屋很重要，交屋更重要
新房賣得好固然不錯，但交屋才能收錢進來。簽約只是收訂，營收認列還是要等房屋交付之後。所以加州森林大火不只拉高了木材成本，木材短缺也會讓建商延遲交屋。延遲交屋就會讓建商延遲收款，就會承擔更多的資金壓力。
美國建商可以自己放款給買家
這是台灣建商做不到的。
在台灣，要辦房貸就一定要找銀行，美國卻不一定。
美國的商業銀行（如摩根大通、花旗等）有辦房貸，但也有專門辦房貸的公司。建商也可以自己放款給客戶（多是透過旗下子公司），只要符合政府規範就好。
這樣做有幾個好處：
- 購屋流程更簡便 – 建商自己賣房自己放款，兩項業務都在同一間公司下面，整套流程會簡便許多。也不容易有「買了房貸款卻下不來」的事情發生，因為建商在銷售時可以先確認你有沒有符合貸款資格。
- 建商操作空間大 – 建商可以提供優惠利率貸款給你，然後從賣房的利潤補回來。也可以折價賣房給你，然後用稍高的利率賺回來，操作空間靈活。台灣的建商頂多提供折價優惠，卻影響不了貸款利率。
所以在高利率的2023~2024年，許多建商仍漲了70%以上。就是因為他們可以自己提供優惠利率貸款給客戶，不用被銀行的高利率貸款綁住。
講完了美國建商與台灣的不同，接下來來看美國住房市場的現況。
美國房市的供需失衡問題
下圖是美國既有的住房vs.美國的人口需求：可以看到，在2000年～2008年美國的住房大大超越人口需求。2008年金融海嘯後卻一路下滑，到了2020年疫情時來到最低點，現在還是很缺。
為什麼會這樣呢？我們分別從供給面和需求面來談。
首先是供給面，這有部份是金融海嘯的禍。
金融海嘯就是房市泡沫化，這逼死了很多小建商，也嚇到了大建商，所以倖存下來的建商們不像以前那樣隨便蓋房，反而要等確定有需求後才蓋房。這固然強化了建商的體質，但也弱化了房屋的供給。
再來是「缺工」：這又可以分為兩個原因，一是人口老齡化，高齡社會是很多國家的課題，美國也不例外。而建築工人又很需要體力，工人多半是小鮮肉，當小鮮肉越來越少，自然就缺工了；美國收緊移民政策也導致缺工，特別是驅逐非法移民。非法移民會造成很多美國治安問題，不過他們也讓美國蓋房蓋得更快。當你是非法移民，又需要錢，做什麼東西不傷天害理又最快有錢？當工人啊。而美國政府驅逐非法移民，這也間接讓建築業缺工了。
最後則是鄰里反對：這在美國有個專有名詞NIMBY（Not In My Back Yard）。意思是，我要更多房子，但不要蓋在我家附近，因為我不想要建築工人、工具機等東西跑來我寧靜安穩的社區裡。這個風氣也讓建商更難蓋新房。
供給面不足，需求面卻大增。因為2010年後長期低利率，讓買房變得更容易，所以需求面大幅上升。
根據美國房地產顧問聯盟的資料，1970~1980年代，平均每1.2個就業機會就會創造一個住房；到了2010年代，平均每2.6個就業機會才會創造一個住房。疫情後更加嚴重（因為疫情讓供應鏈中斷、且美國政府大印鈔壓低了實質利率）；根據Real Page Inc.的數據，2022年第一季，美國房屋需求量是交屋量的兩倍多，是2000 年開始追蹤數據以來的最高吸收水平。
「住房供應短缺」讓美國房價降不下來，川普也打算針對這個議題下手….
川普政府可能宣布美國進入「住房緊急狀態」
今年秋天，川普政府可能宣布美國進入住房緊急狀態，這會是2008年次貸泡沫以後，首次宣布與住房相關的緊急狀態。
當川普宣布進入緊急狀態後，政府就可以繞過美國國會行動（但僅限於法令規範的範圍），而不用等到國會通過後才行動。川普可能會藉此來佈局2026年的期中選舉，告訴選民「你看我讓你們買得起房子」。這目前這還沒確定，政府還在研議中。可能的政策方向則是「開放更多聯邦土地讓建商蓋房」、「放寬某些關鍵建材的關稅」等措施。
而也因為房價高居不下，美國人就紛紛南遷…
美國人的南遷趨勢
美國的南邊有個專有名詞：陽光帶（sunbelt）。它是指下面這幾個用紅色標明的州。近十幾年，美國境內的人口有從北往南遷的趨勢。
下圖是2020~2024年美國各州人口的變動，顏色越淺的州人口增加越快，紅色的州則是人口流出。像德州、佛羅里達州、南卡羅萊納州人口都增加了6%以上，相當驚人；紐約州和加州則是流出人口最多的兩個州：
這些州跟美國北部的州比起來有幾個優勢，一方面是氣候較溫和，再來是生活成本較低。
下圖是美國各州的全年平均氣溫，美國北部那幾州全年平均氣溫是攝氏-3.89~ -1.11度，要命喔…..，南方的州就溫和多了，全年平均氣溫是攝氏15.56~18.33度，舒服許多；
再來就是房價了。下圖是全美各州的平均房價，顏色越淺的州代表平均房價越低，美國南方各州的平均房價也比美國西北部低了許多。
講完了美國的住房市場近況，接下來我會分析美國前五大建商。為什麼只分析前五大呢？因為建商這個產業多半是大吃小、強欺弱，小建商很難一步登天…
大建商們的護城河：錢！
建商比的就是錢。
買土地、蓋房子都要錢，規模越小的建商借錢越難。銀行放款跟買東西一樣，比方說買水果好了，你買水果絕對比餐廳貴，因為餐廳一次能買一堆，你一次只買幾個；跟銀行借錢也是，借的錢越多，利率越低，越好談條件（當然你的信用條件也要好），這就是大建商比小建商有利的地方了。
下面是前五大建商的財務表現、分佈足跡以及他們的策略，我會藉此來推測未來哪間建商更有機會。
無留言